2024年上半年成都房地产市场报告 锐理咨询深度解读

引言

2024年上半年，成都房地产市场在宏观经济调整与政策微调的双重作用下，呈现出新的发展态势。本报告基于锐理咨询的数据监测与研究分析，旨在全面上半年成都房地产市场的运行特征，并对下半年趋势进行展望。

一、宏观环境与政策背景

2024年上半年，中央层面延续“房住不炒”总基调，但根据市场变化适度优化信贷及限购政策。成都市政府结合本地实际，出台了包括人才购房支持、公积金贷款额度上调、放宽部分区域限购等举措，旨在稳定市场预期，促进合理住房需求释放。

金融环境方面，5年期以上LPR维持在较低水平，首套房贷利率进一步下调，降低了购房者成本，对刚需及改善型需求形成一定支撑。

二、土地市场分析

上半年成都土地市场供应节奏放缓，成交面积同比有所下降。企业拿地趋于理性，聚焦核心区域及优质地块。

供应与成交：上半年共成交经营性用地约4500亩，同比减少约15%；成交总额约420亿元，同比下降约12%。

区域分布：成华区、天府新区、高新区为供地主力；远郊区域如青白江、新津等地供应减少。

拿地企业：央企、国企仍为拿地主力，部分优质民企参与度有所提升，但整体投资策略较为谨慎。

三、住宅市场表现

新房市场整体平稳，但区域分化明显；二手房市场活跃度提升。

新房供应与成交：上半年新建商品住宅供应约650万平方米，同比下降约8%；成交约720万平方米，同比微增3%。
供需基本平衡，库存去化周期保持在合理区间。

价格走势：主城区均价保持稳定，高新区、锦江区等热点区域价格坚挺；近郊及远郊项目价格有所回调。
上半年成都新房价格指数累计上涨0.8%，涨幅较去年同期收窄。

区域成交热点：天府新区、成华区、龙泉驿区为成交主力，刚需和改善型产品去化较快。

二手房市场：上半年二手房成交约5.2万套，同比增长18%。挂牌量持续增加，业主预期有所松动，议价空间扩大。

产品结构：90-120平方米的刚改产品占比提升至45%；120-150平方米的改善产品需求稳定；高端市场表现平稳。

四、商办市场概况

写字楼市场：上半年新增供应约35万平方米，空置率上升至28%。租金小幅下滑，金融城、天府总部商务区等核心板块承压。

商业市场：新增购物中心两个，存量商业竞争加剧。社区商业、体验式消费成为新亮点。

五、客户画像与需求特征

购房动机：刚需（首次置业）占比52%，改善型占比38%，投资占比10%，投资需求持续低位。

客户年龄：25-35岁为主要购房群体（占比55%），35-45岁改善客户占比30%。

关注因素：交通便利性、教育资源、户型设计、开发商品牌为客户核心关注点。

六、下半年市场展望

政策展望：预计成都将进一步优化限购政策，尤其是在近郊区域；房贷利率有望保持低位，支持合理住房需求。

土地市场：供应节奏或将加快，但企业拿地仍将聚焦核心区域，溢价率预计保持低位。

住宅市场：新房成交有望稳中有升，全年成交量或与2023年持平或小幅增长；二手房市场活跃度将继续提升。

价格预期：整体房价将保持稳定，核心区域抗跌性强，远郊区域仍有回调压力。

风险提示：宏观经济复苏不及预期、居民收入预期偏弱、部分房企资金链压力等仍是潜在风险点。

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2024年上半年，成都房地产市场在调整中逐步企稳。下半年，随着政策效应释放和市场信心修复，市场有望延续温和复苏态势。锐理咨询将持续跟踪市场动态，为行业提供专业、及时的信息支持。